住宅ローン借り換えの審査基準

住宅ローンを借り換える際の審査基準はどのような項目があるのでしょうか。このページでは、審査の基準についてくわしくご紹介します。借り換えを申し込む際の参考にしてください。

住宅ローン借り換えの審査基準は?

国土交通省が、住宅ローンを取り扱う1407の金融機関にアンケート調査を実施した、「平成26年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、審査の際に金融機関が重要しているのは以下のポイントとなっています。

借り換えの審査をおこなう際に考慮する項目
出典:「平成26年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」(国土交通省)

審査項目の上位5項目を見てみましょう。「1.完済時年齢(99.3%)」、「2.借入時年齢(97.6%)」、「3.返済負担率(96.6%)」、「4.担保評価(96.3%)」、「5.健康状態(96.3%)」となっています。

90%以上ある項目にあまり差はないと思いますが、この結果を見ると、年収、雇用形態、勤続年数よりも、年齢と健康状態のほうが評価されるといえます。とはいえ、上の図で80%を超えるような項目は、すべて重要な項目になりますので覚えておいてくださいね。

重要な審査項目の詳細

次は、上の審査項目のうち特に重要な項目について、くわしくご紹介していきます。

1.完済時年齢

金融機関によってことなりますが、完済時の年齢を80歳未満に指定している金融機関が多くなっています(参考→住宅ローンは、何歳まで組めるのか?)。

2.借入時年齢

20歳以上70歳未満を指定している金融機関が多いです。年齢が高いほど審査がきびしくなります。

3.返済負担率

年収に対する、年間返済額の割合のことをいいます(参考→住宅ローンの返済負担率とは?)。ほぼすべての金融機関が審査の項目に採用しており、返済負担率を35%に設定しています(年収によって変わる場合もあります)。住宅ローンの返済負担率は、「年間返済額÷年収×100」で計算することができます。

4.担保評価

住宅ローンを利用する際は、購入した土地と建物を担保にする必要があります。借り換えの際は、この担保にした「土地・建物」の評価が重要になります。

建物の評価は、築年数と共に下がっていくのが一般的です。担保にした土地と建物の評価額よりも、借り入れ額が多かった場合、審査にとおらないこともあるので注意が必要です。

5.健康状態

健康状態が重要な理由は、団体信用生命保険の加入が申込みの必須条件となるためです。団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に、死んでしまったり、重い障害を抱えてしまった場合、保険会社が住宅ローン残高を支払ってくれる保険のことです(参考→団体信用生命保険(団信)とは?)。

健康状態は年齢とともに悪くなるのが一般的です。健康状態が悪い場合は、団体信用生命保険に加入できないことがあるので要注意です。

6.勤続年数

1~3年以上を勤続年数の基準としている金融機関がほどんどです(参考→住宅ローンの審査基準(年収・勤続年数・雇用形態)を比較しました!)。転職間もない人は、「転職理由」、「転職先の企業」が審査のポイントになります。勤続年数は短いけど業績が良く大きな会社に転職し、年収も上がっていれば融資可能と判断する金融機関もあります。

ようするに、「年収と借入額のバランスは問題ないか」、「団体信用生命保険に加入できる健康状態か」、「勤続年数や年齢は条件を満たしているか」、というところが、審査のポイントとなります。

このあたりは新規で住宅ローンを組む際とあまり変わらないのですが、借り換えの際はこれ以外にも特に重要視されるポイントがあるんです。

借り換えの審査で特に重要視されるポイントとは?

借り換えの審査で特に重要視されるのは、これまでの返済実績です。借り換えをする人はすでに住宅ローンの返済実績があるので、過去数年間の返済実績と、これまで支払いの延滞がなかったかということを確認されます。

資金に余裕があったとしても、延滞があっただけで「収入、支払い面で無理がある」、「家計管理ができていない」と判断され審査に落ちることがありますので十分に注意してください。

借り換えの審査についてのまとめ

借り換えの審査について色々とご紹介してきましたが、審査内容は金融機関によってことなります。上で紹介した条件を満たさなくても審査にとおることもあります。借り換えをお考えの場合は、まずは自分が借りたいと思う住宅ローンをいくつか選んだうえで、複数申し込んでみることをおすすめします(参考→住宅ローンの審査は、複数の銀行に申込みましょう!)。

次のページでは、「住宅ローンの借り換えシミュレーション」についてご紹介します。まずはどれくらいお得になるのか、計算してみましょう。

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