住宅ローン借り換えの審査基準

住宅ローンを借り換える際の審査基準はどのような項目があるのでしょうか。このページでは、審査の基準についてくわしくご紹介します。借り換えを申し込む際の参考にしてください。

住宅ローン借り換えの審査基準は?

国土交通省が、住宅ローンを取り扱う1407の金融機関にアンケート調査を実施した、「平成26年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、審査の際に金融機関が重要しているのは以下のポイントとなっています。

借り換えの審査をおこなう際に考慮する項目
出典:「平成26年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」(国土交通省)

審査項目の上位5項目を見てみましょう。「1.完済時年齢(99.3%)」、「2.借入時年齢(97.6%)」、「3.返済負担率(96.6%)」、「4.担保評価(96.3%)」、「5.健康状態(96.3%)」となっています。90%以上ある項目にあまり差はないと思いますが、この結果を見ると、年収、雇用形態、勤続年数よりも、年齢と健康状態のほうが評価されるといえます。とはいえ、上の図で80%を超えるような項目は、すべて重要な項目になりますので、覚えておいてくださいね。

重要な審査項目の詳細

次は、上の審査項目のうち、特に重要な項目について、くわしくご紹介していきます。

  • 完済時年齢
    … 金融機関により異なりますが、完済時の年齢を80歳までに指定している金融機関最も多くなっています。
  • 借入時年齢
    20歳以上70歳までを指定している金融機関が多いですが、年齢が高いほど、審査が厳しくなります。
  • 返済負担率
    … 年収に対する、年間返済額の割合のことをいいます。一般的には、250~400万円未満は30%以内、400~600万円未満は35%以内、600万円以上は40%以内と、言われています。例えば、年収400万円のかたなら、返済負担率は35%ですので、400万円×35%=約140万円となり、年間約140万円までの返済額なら借りられるということになります。
  • 担保評価
    … 住宅ローンを利用する際は、購入した土地、建物を担保にする必要があります。借り換えの際は、この担保にした「土地・建物」の評価が重要になります。建物の評価は、築年数と共に下がっていくのが一般的です。担保にした土地、建物の評価額よりも、借り入れ額の方が多かった場合、審査にとおらないこともありますので、注意が必要です。
  • 健康状態
    … 健康状態が重要な理由は、団体信用生命保険の加入が審査の条件となるためです。団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に、死んでしまったり、重い障害を抱えてしまった場合、保険会社が住宅ローン残高を支払ってくれる保険のことです。健康状態は、年齢とともに悪くなるのが一般的です。健康状態が悪い場合は、団体信用生命保険に加入できないことがあるので、要注意です。
  • 勤続年数
    1年~3年以上を、勤続年数の基準としている金融機関がほどんどです。転職間もないかたは、「転職理由」、「転職先の企業」が審査のポイントになります。勤続年数は短いけれど、業績のいい大きな会社に転職し、年収も上がっていれば融資可能と判断する金融機関もあります。
  • 年収
    … 新規で住宅ローンを利用するよりも、厳しくなるのが一般的です。年収の最低基準を、300万円~400万円にしている金融機関が多くなっています。

ようするに、「年収と借入額のバランスは問題ないか」、「団体信用生命保険に加入できる健康状態か」、「勤続年数や年齢は条件を満たしているか」、というところが、審査のポイントとなります。このあたりは新規で住宅ローンを組む際とあまり変わらないのですが、借り換えの際は、これ以外にも特に重要視されるポイントがあるんです。

借り換えの審査で特に重要視されるポイントとは?

借り換えの審査で特に重要視されるのは、これまでの返済実績です。借り換えをお考えのかたは、新規借り入れの時とは違い、すでに住宅ローンの返済実績があるので、通常は、過去3年間の返済実績と、これまで支払いの延滞がなかったか、ということを確認されます。

資金に余裕があったとしても、延滞があっただけで、「収入、支払い面で無理がある」、「家計管理ができていない」と判断され審査に落ちることがありますので十分に注意してください。

借り換え審査についてのまとめ

借り換えの審査について、色々とご紹介してきましたが、審査内容は金融機関によって異なるので、上で紹介した条件を下回っていても大丈夫な場合もあれば、だめな場合もあります。借り換えをお考えのかたは、まずは自分が借りたいと思う住宅ローンをいくつか選んだうえで、複数申し込んでみることをおすすめします。

次のページでは、「住宅ローンの借り換えシミュレーション」についてご紹介します。まずは、どれくらいお得になるのか、計算してみましょう。

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