住宅ローンを借り換えた場合、住宅ローン控除はどうなるのか?

カテゴリー:借り換え

最終更新日:2016年8月26日

マイナス金利の影響で、2016年5月現在、住宅ローンの金利は史上最低水準の低さとなっています。金利が下がったことにより、借り換えを検討している人も多いのではないでしょうか。そこで確認しておきたいのが、「住宅ローン控除」について。

借り換えをしても、継続して住宅ローン控除を受けることはできますが、いくつか気をつけなければいけないことがあります。このページでは、「借り換えをしても、住宅ローン控除を受けることができる条件」や、「注意点」などをわかりやすくご紹介していきます。

借り換えをしても、住宅ローン控除を受けることができる条件は?

まずは、借り換えをしても、住宅ローン控除を受けることができる条件についてご紹介します。以下の条件をすべて満たす場合、住宅ローン控除を継続して受けることができます。

  1. 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
  2. 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

出典:「住宅ローン等の借り換えをしたとき」(国税庁)

少し言い回しがややこしいですよね…ようするに、借り換えの理由が、「借り換え前の住宅ローンを返済するため」であり、「住宅ローン控除を受けるための条件」に借り換え後も当てはまれば、継続して住宅ローン控除を受けることができます。 住宅ローン控除を受けるための条件に関してはこちらのページでくわしくご紹介していますので、「よくわかっていない」という人は、合わせてご覧ください。

その中でも特に気をつけていただ きたいのが、「10年以上の償還期限であること」という部分です。

住宅ローン控除の残り期間に注意が必要です

住宅ローン控除とは、「住宅ローン残高1%分の税金が10年間にわたり戻ってくる」制度のことです。その中に、「ローンの返済期間が10年以上あること」という条件があるのですが、借り換えをする場合は注意が必要です。

例えば、借り換えをしたことにより返済期間が短縮され、残り14年あった返済期間が、9年になったとします。その場合、本来なら残り4年間住宅ローン控除が受けられるはずが、返済期間10年を切ってしまうことで4年分が無しになってしまうんです。

借り換えで住宅ローン控除を受けられる場合
住宅ローン控除をムダにしないように要注意です!

例えば、年間20万円が控除されていた場合、20万円×4年=80万円も損をしてしまうことになります。住宅ローン控除の適用期間が残っている時に借り換えを検討する場合は、返済期間を考慮することが大切になります。

借り換えをすることにより、住宅ローン控除額が変わる場合があります

住宅ローン控除の適用期間が残っている時に借り換えをした場合、以下の計算式により、控除額が再計算されます。少しややこしいですが、借り換え後に控除額が変わる場合があるので覚えておきましょう。

  1. A≧Bの場合
    • 対象額=C
  2. A<Bの場合
    • 対象額=C×A÷B

A=借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高
B=借り換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額
C=借り換えによる新たな住宅ローン等の年末残高

出典:「住宅ローン等の借り換えをしたとき」(国税庁)

「1. A≧Bの場合」は、例えば、借り換え前の住宅ローン残高(A)が2,500万円で、借り換え後の住宅ローン金額(B)が2,500万円以下であれば、上の「1. A≧Bの場合」に当てはまるので、借り換え後の住宅ローン年末残高(C)が、住宅ローン控除額になります。

「2. A<Bの場合」は、借り換え後の住宅ローン金額(B)が、借り換え前の住宅ローン残高(A)より多かった時に適用されます。この場合は、「借り換え後の住宅ローン年末残高(C)× 借り換え後の住宅ローン金額(B) ÷ 借り換え前の住宅ローン残高(A)」が住宅ローン控除額になります。

ようするに、「1. A≧Bの場合」、借り換え後の住宅ローンが借り換え前と同じ金額か、少ない金額であれば、借り換え後の住宅ローン金額にあわせて住宅ローン控除が受けられますが、「2. A<Bの場合」は、借り換え後の住宅ローンが、リフォーム費用などを追加で借りて、借り換え前の返済額より多くなった場合、住宅ローン控除額が増えないように調整が入るというわけです。

総合的に判断して借り換えを検討しましょう

住宅ローン控除の適用期間残っている人が借り換えをする場合、「借り換え後も返済期間が10年以上残っていること」と、借り換え後の住宅ローン金額によって、「住宅ローン控除額が変わる」ことを頭に入れた上で、借り換えを検討してください。

住宅ローン控除の適用期間残っている場合でも、現在住宅ローンの金利は史上最低水準の低さですので、総合的に判断すると借り換えをしたほうがお得になるという可能性が高いです。こちら「 住宅ローンの借り換えシミュレーション」で、計算してみましょう。

☆条件にあてはまれば、借り換えをしても住宅ローン控除を受けることができます!

サイト内 Web