住宅ローンは、頭金を入れずに多めに借りるほうがお得って本当？
カテゴリー：お悩み相談室
最終更新日：2017年6月29日
このページでは、頭金を入れずに住宅ローンを多めに借りようとしている方からの相談について、ファイナンシャルプランナーの岩本先生（プロフィールはこちら）にお答えいただきます。
金利や手数料などは、記事執筆時点の情報です。内容は予告なく変更されますので、最新の情報は必ず公式サイトでご確認ください。
相談内容
4,000万円で、新築一戸建ての購入を検討しています。頭金は1,000万円用意しており、フラット35S（金利1年目～0.7％、11年目以降1.0％）を利用して、35年返済を予定していますが、「頭金を入れずに多めに借りるほうが、住宅ローン控除で取り戻せる額が増えるのでお得」、という話しを聞いて、頭金を入れるべきか悩んでいます。どのように返済計画を立てるべきでしょうか？
まずは、住宅ローン控除について簡単にご紹介します
住宅ローン控除とは、住宅ローン減税などと呼ばれたりもしますが、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。住宅ローンを借りて住宅を購入した場合、一定期間（10年）にわたり、住宅ローン残高の1％に相当する金額の税金（所得税、住民税）が戻ってくるありがたい制度です（参考→住宅ローン控除とは？）。
| 一般住宅 | 長期優良住宅 低炭素住宅 |
|
|---|---|---|
| 対象となる 住宅ローン 残高 |
4,000万円 | 5,000万円 |
| 控除期間 | 10年 | 10年 |
| 控除率 | 1％ | 1％ |
| 最大 控除額 （10年間） |
400万円 | 500万円 |
住宅ローンを多めに借りれば、「住宅ローン残高が増えて、住宅ローン控除で取り戻せる額が増えるので、頭金を入れるよりお得なのでは？」という発想がポイントです。本当にこれが成り立つのであれば正しい情報と言えますが、実際はどうなのでしょうか。次の項目から3つの返済パターンを例に説明していきます。
前提条件として、購入する物件価格は4,000万円、住宅ローンはフラット35S（金利は、1～10年目0.7％、11年目以降1.0％）、返済期間は35年間、住宅ローン控除は、最大控除額が戻ってくるとします。
ケース1：頭金1,000万円、住宅ローン3,000万円の場合
4,000万円の物件を、頭金1,000万円、住宅ローン3,000万円で購入した場合、発生する住宅ローンの総支払利息は、35年間の合計で約473万円です。そして、住宅ローン控除の活用で戻ってくる額は、約258万円になります。473万円利息を支払い、258万円を取り戻したことになるので、「ケース1」の場合は、215万円が最終的に支払う利息になります。
| 住宅ローン 総支払利息 |
約473万円…① |
|---|---|
| 住宅ローン 控除額 |
約258万円…② |
| 最終的な 支払利息 |
約215万円（①－②） |
ケース2：頭金0円、住宅ローン4,000万円の場合
では次に、頭金なしで購入する場合で計算してみます。住宅ローンは4,000万円になりますが、最終的な支払い利息はどうなるでしょうか。
| 住宅ローン 総支払利息 |
約630万円…① |
|---|---|
| 住宅ローン 控除額 |
約344万円…② |
| 最終的な 支払利息 |
約286万円（①－②） |
4,000万円の住宅ローンから発生する総支払利息は、35年間で約630万円です。借入額が増えるので当然ですが、その分住宅ローン控除の額も増え、約344万円が戻ってきます。差し引きすると、最終的な支払利息は、286万円になりました。「ケース1」と比較して、住宅ローン控除で戻ってくる額は増えたものの、最終的に支払う利息で比較すると「ケース2」のほうが71万円も多く支払うという結果でした。
ここまでの検証結果から、住宅ローンを多めに借りれば、住宅ローン控除で戻ってくる額は増えるものの、住宅ローンの支払利息も含めてトータルで比較すると、多めに借りてもお得ならない可能性が高いと言えます。
ケース3：頭金0円、住宅ローン4,000万円、10年後に1,000万円繰上返済する場合
では最後に、頭金なし、住宅ローン4,000万円、本来頭金として入れる予定だった1,000万円を残しておき、10年後（住宅ローン控除期間終了後）に繰上返済するパターンで計算してみます。
| 住宅ローン 総支払利息 |
約630万円…① |
|---|---|
| 住宅ローン 控除額 |
約344万円…② |
| 繰上返済前の 支払利息 |
約286万円（①－②） …③ |
| 10年後に 1,000万円 繰上返済 した場合の 節約利息 |
約223万円…④ |
| 繰上返済後の 最終的な 支払利息 |
約63万円（③－④） |
上記の条件で繰上返済（期間短縮型）した場合、節約できる利息は約223万円です（返済短縮期間は110ヶ月です）。これを繰上返済前の支払利息から引くと、最終的な支払い利息は63万円になります。あくまで住宅ローン控除を最大限活用できるという前提ですが、はじめにご紹介した「ケース1」、「ケース2」とくらべると、かなり返済額を減らすことができました。
このように、住宅ローン控除をうまく活用すれば、住宅ローンをあえて多めに借りたほうがお得になるケースもあります。
ただし、注意点が2つあります！
今回ご紹介した例のように、住宅ローンを多めに借りて得をするには、そもそも以下の条件に当てはまる必要があります。以下の注意点を確認のうえ、返済計画を立てるようにしてください。
①利用する住宅ローンの金利が低いか
住宅ローンを多めに借りて、住宅ローン控除を最大限活用するには、利用する住宅ローンが低金利である必要があります。かんたんにご説明すると、現在住宅ローン金利は、1％を下回るような状況（金利タイプによります）なので、支払う利息より住宅ローン控除で戻ってくる額（住宅ローン残高の1％）のほうが多くなるということです。逆に、金利が高くなれば、得られる効果は少なくなります。
②住宅ローン減税を最大限に活用できる税金（所得税、住民税）を納めているか
このお悩みの回答者
- 岩本 貴久
- 一般社団法人日本住宅FP協会 相談役
おうちの買い方相談室名古屋店 代表
FPバンク株式会社 取締役
有限会社東海FPセンター 取締役
お客様が満足のいく家を購入し、思い描く理想の生活を実現すること。それが私の成し遂げたいミッション（使命）です。
