「フラット35」と「民間住宅ローン」はどっちがお得?

カテゴリー:フラット35

最終更新日:2017年9月19日

マイナス金利政策の影響を受けて、住宅ローン金利は最低水準となっています。「変動金利」と「固定金利」の差がなくなってきているので、フラット35や、民間住宅ローンの長期固定金利を検討中の人も多いと思いますが、どちらを利用するのがお得なのでしょうか。

フラット35の金利は民間住宅ローンの金利より低いことが多いので、パッと見ではお得に感じますが、住宅ローンを選ぶ際は、金利の低さだけで判断せず、諸費用を含めた総返済額で比較することが大切です。特に、「団体信用生命保険(団信)」に関しては注意が必要です。

フラット35で団信に加入すると、かなりの金額になります!

フラット35は、団信(機構団信)の加入は「任意」となっているので、必ずしも加入しなくてもいいのですが、加入する場合は住宅金融支援機構が定める特約料の支払いが発生します。例えば、下記のような条件ですと、約203万円も特約料がかかります(参考→機構団体信用生命保険(機構団信)とは?)。

<特約料の目安>
返済期間 35年
金利 1%
借入金額 3,000万円
団信特約料 約203万円

※上記特約料は、住宅金融支援機構が定める条件で試算した金額です。特約料は、加入者の増減や年齢構成等により、将来変更する場合があります。あくまで目安としてお考えください。

それに対して、民間の金融機関が提供する、民間住宅ローンは、団体信用生命保険無料でつけることができるので、費用はかかりません。そのため、団体信用生命保険の費用がかからない民間住宅ローンのほうが、諸費用を含めた総返済額で比較すると、お得になる場合があるんです(参考→団体信用生命保険(団信)とは?)。

「フラット35」と「民間住宅ローン」の返済額を比較しました

実際にどの程度返済額が違うのか、民間住宅ローン(長期固定金利)の中でも特に低金利でオススメできる「住信SBIネット銀行」の住宅ローンと、「楽天銀行」が提供するフラット35の総返済額を、諸費用を含めて計算してみました。

<借入期間35年、借入額3,000万円で返済額を比較>
住信SBIネット銀行
(当初引下げプラン)
楽天銀行
フラット35
借入期間 35年 35年
借入額 3,000万円 3,000万円
金利 1.310% 1.060%
利息 約740万円 約592万
毎月の返済額 89,088円 85,527円
保証料 0円 0円
団体信用生命保険料 0円 約203万円
融資事務手数料 648,000円 324,000円
抵当権設定費用 175,000円 130,000円
印紙税 20,000円 20,000円
総返済額 約3,824万円 約3,843万円

※各金融機関のウェブサイトに掲載されている、2017年5月15日現在の情報をもとに試算しています。結果はあくまで参考目安であり、実際の融資条件、総返済額等をお約束するものではありません。

金利は楽天銀行のフラット35が低いですが、団信の特約料、諸費用を含めた総返済額で比較すると、「住信SBIネット銀行」の住宅ローンが約20万円もお得という結果でした!ただし、団信を必要としない場合など、条件によってはフラット35を利用したほうがお得な場合もあるので、ご自身の状況によって選ぶようにしてくださいね。

→ 住信SBIネット銀行の公式サイトでシミュレーションする
→ 楽天銀行の公式サイトでシミュレーションする

☆金利・諸費用の比較、団信の加入を考えて、総合的に判断しましょう!

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