損をしない!住宅ローン返済中の住み替え(買い替え)の流れ

カテゴリー:住宅ローン

最終更新日:2017年1月19日

このページでは、「子どもが産まれて家が狭くなった」、「通勤や通学に便利な場所へ引っ越したい」、などの理由で、住宅ローン返済中の家を売って、新しい家の購入(住み替え・買い替え)を検討している人に、「損をしないための住み替え(買い替え)の流れ」をご紹介したいと思います。

まずは、今住んでいる家の価値を把握しましょう

住宅ローン返済中の家を売却して、新しい家の購入を検討している場合、「①今住んでいる家の査定を、早い段階で依頼する」、「②複数の不動産会社で査定する」ことが大切です。

その理由ですが、今住んでいる家の価値が購入時よりも大幅に下がっている場合、家を売った額よりも住宅ローンの残高が多くなり、家を売っただけでは、返済中の住宅ローンを完済できない可能性があるからです。例えば、一般的な木造住宅の場合、物件の価値は建てた時から下がりはじめ、築20~25年で価値はゼロになってしまいます。

不動産の価値
出典:国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針 [PDF]」より転載
※データが重いので、開くのに時間がかかる場合があります。お気をつけください。

そのため、今住んでいる「家」と「土地」が、どの程度の価値なのか、まずば査定してみることが大切になります。いくらで売れるかわからないと、次に購入する家の資金計画が立てられないですからね。

複数の不動産会社で査定する

「じゃあ、どこで査定すればいいの?」という話しになりますが、私がおすすめするのは、不動産査定のイエウールです。イエウールでは、「三井不動産」、「住友不動産」などの大手不動産会社をはじめ、全国1200以上の不動産会社に一括で査定を依頼することができます。

1社のみに査定を依頼して売却を進めることもできますが、不動産会社によって査定額は違いますし、1社ずつ査定依頼をおこなうのは時間もかかり大変です。複数の不動産会社に査定を依頼すれば、時間も短縮でき、高い金額で売れる可能性も高くなります。もちろん査定だけなら無料なので、まずは気軽に依頼してみてください。

査定額より、住宅ローン残高のほうが多かった場合

査定の結果、家の売却額より住宅ローン残高のほうが多かった場合、差額分を払える貯金があればいいですが、十分な貯金がない場合、家を売るに売れない状況になってしまうかもしれません。そんな時に活用できるのが、「住み替え(買い替え)住宅ローン」です。住み替え(買い替え)住宅ローンとは、「今返済している住宅ローンを完済するための資金と、これから購入する家の資金を合わせて借りることができる住宅ローン」のことです。

返済中の住宅ローンと、これから購入する家の資金を合わせた高額な住宅ローンを組むことになるので、通常の住宅ローンよりも、年収などの審査基準が厳しくなっています。例えば、三井住友銀行の住み替えローンの場合、年収500万円以上の人しか利用することができません。一般的な住宅ローンの場合、年収基準は、300万円~400万円あれば大丈夫なことがほとんどなので、それに比べると厳しいですね。各金融機関によって審査基準は違いますので、利用する場合は条件をしっかり確認してから申込むようにしてください。

住み替え(買い替え)の流れを再確認

1.まずは、貯金額と、現在返済中の住宅ローン残高を確認

2.今住んでいる家の査定を依頼して、いくらの物件なら住み替え(買い替え)ができるか調べる

3.必要であれば、住み替え(買い替え)住宅ローンの利用を検討する

4.家の売却と新居購入のタイミングを決める

住み替え(買い替え)は、家の売却と新居の購入、両方の手続きが必要で大変です。無計画に進めるのではなく、予定を立てて計画的に進めていきましょう。

☆住み替え(買い替え)は計画的に!

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