住宅ローンのつなぎ融資とは?

カテゴリー:住宅ローン

最終更新日:2017年11月1日

つなぎ融資とは、住宅ローンを申込んだとき、実際に融資がおりるまでのあいだ組むことができるローンのことをいいます。つなぎ融資で借りたお金は、購入した土地や物件にかかわる支払いのみに利用することができます。このページでは、「つなぎ融資のしくみ」、「メリット・デメリット」、「利息の支払い額」などを、わかりやすくご紹介します。

つなぎ融資が必要になる理由

なぜ、つなぎ融資が必要になるかというと、住宅ローンのしくみが関係してきます。住宅ローンは、物件を担保にして契約するため、基本的に物件が“完成”してから組めるようになっています。そのため、すでに完成している「分譲住宅」や「分譲マンション」は、物件を購入する時に住宅ローンを組むことができますが、契約してから作られる「注文住宅」の場合は、物件が完成するまで住宅ローンを組むことができません。

さらに、物件が完成するまでのあいだも、土地の購入費用や、家を建てるのに必要な費用(着工金・中間金など)を支払う必要があります。これらを自己資金でまかなうことができない人のために、つなぎ融資というローンが用意されているというわけです。

つなぎ融資のメリット・デメリット

つなぎ融資を利用すれば、自己資金が少なくても「注文住宅」を購入することができます。これは理想のマイホームを持ちたい人には大きなメリットとなりますが、お伝えしたいデメリットが2つあります。

1つめのデメリットは、通常の住宅ローンにくらべて金利が高く、融資事務手数料などの諸費用がかかること(実際にかかる金利、手数料は、後ほどご紹介します)。2つめのデメリットは、つなぎ融資に住宅ローン控除は適用されないことです。

住宅ローン控除は、「家が完成してから6ヶ月以内に住み、その年の12月31日まで引き続き住んでいること」が、利用条件の1つです。そのため、土地の購入費用や、着工金など、家が完成する前に使用するつなぎ融資に関しては対象外となります(参考→住宅ローン控除とは?)。

つなぎ融資を利用する際の金利、手数料をご紹介します

つなぎ融資の金利は、どの金融機関でもだいたい2~4%程度となっており、通常の住宅ローンを利用するよりも割高です。また、契約の際に支払う必要のある融資事務手数料は、以下の楽天銀行、ARUHIのように定額を支払う「定額型」と、イオン銀行のように、借入額によって手数料が変わる「定率型」の2パターンがあります。

<つなぎ融資の金利、手数料 2017年11月現在>
金融機関名 金利 融資事務
手数料
楽天銀行 2.620% 108,000円
ARUHI 3.475% 108,000円
イオン銀行 3.970% 借入額×
1.08~1.625%

※金利は毎月見直されますのでご注意ください。

あとは、融資金額によって以下の収入印紙代がかかりますので覚えておきましょう。

収入印紙代
100万円以上500万円以下…2,000円
500万円以上1,000万円以下…10,000円
1,000万円以上5,000万円以下…20,000円
5,000万円以上1億円以下…60,000円

つなぎ融資を利用すると、どの程度利息の支払いが必要なのか?

上の画像の条件で、さきほどご紹介した楽天銀行のつなぎ融資を利用する場合、いくら利息が必要になるのか計算してみます。つなぎ融資の計算式は以下のとおりで、上の画像の条件に当てはめると、印紙代も含め、約24万円の支払いが必要になります(つなぎ融資の利息約22万円+印紙代2万円)。

<つなぎ融資の利息計算式>
借入額×金利÷365(日)×借入期間(日)

土地購入 : 1,000万円×2.620%÷365×180日(6ヶ月)= 129,205円
着工金  : 700万円×2.620%÷365×120日(4ヶ月)= 60,295円
中間金 : 700万円×2.620%÷365×60日(2ヶ月)= 30,147円
合計 : 129,205円+60,295円+30,147円 = 219,647円

※金利は、6ヶ月間変わらない想定で計算しています。また、計算結果はあくまで概算ですので、参考程度にお考えください。

また、つなぎ融資を利用する場合、一般的に「利息」と「手数料」は、あらかじめ差し引かれて振込まれます。例えば、先ほどの例でご紹介した土地購入で1,000万円のつなぎ融資を受けた場合、利息は約13万円なので、振り込まれるのは約987万円になります。差額の13万円は自己資金で用意する必要がありますので覚えておいてください(利息、諸費用の後払いを採用している金融機関もあります)。

つなぎ融資の申込みから契約までの流れ

一般的な申込みから契約までの流れは、以下の画像のとおりです。


出典:楽天銀行公式サイトより転載

まず、通常の住宅ローンの仮審査(事前審査)に申込み、それと同時につなぎ融資の申込みもおこないます。無事通常の住宅ローンの審査にとおれば、つなぎ融資が開始されます。

つなぎ融資を取り扱っているおすすめの金融機関は?


出典:楽天銀行公式サイトより転載

当サイトのおすすめは、さきほどからご紹介している楽天銀行のつなぎローンです。つなぎ融資を利用する場合は、原則として通常の住宅ローンも同じ銀行内のものを利用しなければなければなりません。そのため、低金利で手数料も安いネット銀行で、つなぎ融資をお探しの人も多いと思いますが、ほとんどのネット銀行はつなぎ融資を取り扱っていません。

しかし、楽天銀行は、ネット銀行ではめずらしくつなぎ融資を利用することができます!低金利で手数料も安く、つなぎ融資が使える金融機関をお探しなら、楽天銀行はおすすめです。→楽天銀行の公式サイトで返済額をシミュレーションする

さらにくわしく楽天銀行の住宅ローンを知りたい人は、こちらの「楽天銀行、住宅ローン(フラット35)のメリット・デメリット」のページでくわしくご紹介していますので、興味があれば合わせてご覧ください。

つなぎ融資のまとめ

注文住宅は、外観や内観のデザインを自由に考えることができる楽しみがありますが、自己資金が無い場合はつなぎ融資が必要になり、返済額の負担が増えるということを覚えておきましょう。

☆つなぎ融資を利用する場合、割高な利息や諸費用の支払いが必要になります!

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